Данък при отдаване на стая под наем: колко се плаща и как се декларира

Как се смята данъкът — формулата

Доходът от наем е облагаем. Законът позволява да приспаднете 10% нормативно признати разходи, без да ги доказвате с фактури. Върху остатъка се плаща 10% данък.

1. Годишен наем (брутен доход)
2. минус 10% нормативни разходи
3. = облагаем доход
4. × 10% = данък

На практика ефективната ставка е 9% от получения наем. Проста сметка, без изненади.

Облага се наемът, който реално сте получили през календарната година — от 1 януари до 31 декември. Няма значение за кой месец е плащането, а кога е получено. Депозитът не е доход, докато го държите като гаранция. Ако обаче го задържите при напускане на наемателя — например за неплатен последен месец — удържаната сума става доход от наем за годината, в която сте я задържали.

Пример: стая за 250 € на месец

Условие. Собственик отдава стая в Хаджи Димитър за 250 € на месец през цялата година. Сметките се плащат отделно от наемателя, по реални фактури.

Годишен наем: 250 € × 12 = 3 000 €
Нормативни разходи 10%: 300 €
Облагаем доход: 2 700 €
Данък 10%: 270 €

Ако стаята е била празна три месеца, доходът е 9 × 250 = 2 250 €, а данъкът — 202,50 €. Облага се само реално полученото.

Внимание със сметките. Ако наемът е „с включени сметки“ — например 300 €, от които ориентировъчно 50 € са ток, вода и парно — цялата сума, която получавате, по принцип е доход от наем. Как точно се третират консумативите зависи от договора, затова ги опишете ясно. Подробно за това кой какво плаща — в статията за сметките.

Колко остава на собственика при различен наем

Ето същата сметка за три типични цени на стая в София — от покрайнините до скъпите квартали. Предполагаме пълна година без празни месеци.

Сумата „остава“ не включва разходите ви за ремонти, обзавеждане и данъка върху недвижимия имот, който плащате като собственик независимо дали отдавате. Реално празен месец струва повече от годишния данък — затова цената и изборът на наемател имат по-голямо значение от данъчната тежест.

Кога и как се декларира

Доходите от наем се декларират с годишната данъчна декларация по чл. 50 от ЗДДФЛ.

Декларацията се подава онлайн през портала на НАП с ПИК или електронен подпис, или на гише. Приложете договора за наем, ако не е подаван досега.

Ако наемателят е фирма

Когато наемател е фирма — например работодател, който наема стая за свой служител — фирмата удържа и внася авансово данъка от ваше име. Вие пак подавате годишна декларация, но приспадате вече удържания данък. Това е честа ситуация при стаи за работници. Искайте от фирмата служебна бележка за удържания данък.

Краткосрочен наем — различни правила

Ако отдавате стаята за нощувки, а не за месеци, вече не говорим само за наем. Краткосрочното настаняване на туристи изисква категоризация или регистрация в общината и събиране на туристически данък на нощувка. В някои случаи възниква и задължение по ДДС или за регистрация като търговец.

Правилата тук се променят по-често и зависят от общината, затова не ги обобщаваме. Ако обмисляте стаи за нощувки, говорете със счетоводител преди първия гост.

Три грешки, които собствениците правят

• Не декларират изобщо. Рискът е санкция плюс данъка с лихви, ако НАП установи дохода — например от банкови преводи или при спор с наемател.
• Отказват адресна регистрация от страх. Регистрацията не създава данъчно задължение — то съществува и без нея. Отказът само отблъсква добрите наематели. Повече — в адресна регистрация.
• Забравят за съсобствеността. При съпрузи или наследници доходът се разпределя според дяловете и всеки декларира своята част.

Ако тепърва започвате, започнете от как да дадем стая под наем, а после публикувайте стаята си безплатно през Давам стая.