Как да дадем стая под наем в София: цена, снимки, наемател и правила

Стъпка 1: определете цената с правилото на 40-те процента

В нашите данни от септември 2026 г. — 98 обяви за стаи и 8 212 обяви за цели жилища в София — стая струва средно около 40% от медианния наем на двустаен апартамент в същия квартал. Средният диапазон е 33–49%.

Пример. Двустайните апартаменти в Гео Милев се дават около 650 € на месец.
650 € × 40% = 260 €
Долна граница (33%): около 215 €. Горна граница (49%): около 320 €.
Къде в този диапазон да сложите цената, зависи от размера на стаята, обзавеждането, дали банята е обща и дали сметките са включени.

За ориентир: най-евтините квартали в нашия модел са Люлин 1 (около 195 €), Красна поляна 2 (около 205 €) и Надежда 4 (около 215 €). Най-скъпите — Докторски паметник (около 325 €), Кръстова вада (около 315 €) и Изгрев (около 310 €). В Центъра типичната стая е около 290 €, в Студентски град — около 250 €. Вижте и калкулатора на цените.

Стъпка 2: подгответе стаята

Не е нужен ремонт. Нужно е стаята да е чиста, светла и готова за живеене от първия ден.

• Легло с добър матрак — най-важната вещ. Стар матрак отблъсква повече от стара боя.
• Гардероб или поне закачалка и скрин, бюро и стол.
• Пердета или щори, работещо осветление, поне два контакта.
• Ключ за стаята — много наематели го питат още по телефона.
• Изпразнете шкафовете. Стая с чужди вещи изглежда временна.

Около половината обяви в София са за обзаведени стаи. Ако вашата е празна, можете да я предложите по-евтино или да обмислите основно обзавеждане — то обикновено се изплаща за няколко месеца.

Стъпка 3: снимки, които продават

1. Снимайте по обед, при дневна светлина, с отворени пердета.
2. Хоризонтален кадър от ъгъла, така че стаята да изглежда цяла.
3. По една снимка на банята, кухнята и изгледа от прозореца.
4. Без хора, без разхвърляно легло, без чужди вещи.
5. Не използвайте силни филтри. Наемателят ще сравни снимката с реалността и разочарованието ще убие сделката.

Честните снимки са и защита срещу подозрения за измама — хората вече проверяват обявите с търсене по снимка, както описваме в статията за измамните обяви.

Стъпка 4: напишете обява, която отговаря на въпросите

Добрата обява спестява половината телефонни разговори. В нея трябва да има: цена в евро, депозит, какво е включено в наема, площ на стаята, колко души живеят в жилището, кой етаж и има ли асансьор, разстояние до метро или спирка, и дали давате адресна регистрация.

Добавете и две-три изречения за квартала — пазар, парк, колко минути е до центъра. Хората, които идват от друг град, не познават София.

Стъпка 5: изберете наемател

Кратък разговор по телефона и среща на огледа казват много. Ето какво да попитате и защо:

Ако в жилището живеят и други хора, запознайте кандидата с тях. Решението е и тяхно. Ако сте съгласни на домашни любимци, отбележете го — има отделно търсене на стаи с домашен любимец и то е с по-малка конкуренция.

Стъпка 6: правила на дома и договор

Правилата трябва да са написани, а не „ясни по подразбиране“. Като минимум:

• тишина след определен час, например 23:00;
• гости с нощувка — колко често и с предупреждение;
• график за почистване на общите части;
• пушене — никъде, само на балкона или без ограничение;
• как се делят сметките — поравно, по площ или са включени.

Приложете правилата към договора. Какво трябва да съдържа самият договор, описахме в договор за наем на стая, а за депозита — в депозит при наем. Не забравяйте и данъчната страна: данък при отдаване на стая.

Стъпка 7: публикувайте стаята

Можете да публикувате стаята си безплатно през Давам стая. Описвате квартала, цената и условията, а ние я предлагаме на хора, които са оставили заявка за същия район и бюджет. Не вземаме комисиона и не посредничим в плащанията — огледът, договорът и наемът се уговарят директно между вас и наемателя.