Договор за наем на стая: какво задължително трябва да пише в него

Страните и самата стая: първият абзац, който хората подписват без да четат

Договорът започва с данни за наемодателя и наемателя: три имена, ЕГН или дата на раждане, адрес и номер на документ за самоличност. Проверете, че наемодателят е собственикът по нотариален акт. Ако срещу вас стои човек, който сам е наемател и преотдава стая, поискайте писменото съгласие на собственика — без него преотдаването е нарушение на неговия договор и вие рискувате да бъдете изведени без предупреждение.

Втората важна точка е описанието на обекта. Не пишете само „стая в апартамент“. Посочете:

• точния адрес — квартал, улица или блок, вход, етаж, апартамент;
• коя стая е ваша (например „стаята с изглед към двора, около 14 кв. м“);
• кои общи части ползвате — кухня, баня, тоалетна, балкон, мазе;
• дали собственикът или други наематели живеят в жилището.

Типичен случай: в договора пише „стая в тристаен апартамент“, а след два месеца собственикът иска да ви премести в по-малката стая. Ясното описание спира такива идеи още на хартия.

12 клаузи, без които не подписвайте

Това е минималният набор. Реда може да промените, но нищо от списъка не бива да липсва.

1. Наемна цена в евро и начин на плащане — в брой срещу разписка или по банков път.
2. Срок за плащане — например до 5-о число на месеца.
3. Срок на договора — определен (6 или 12 месеца) или неопределен.
4. Депозит — размер, кога се връща и какво може да се удържи от него.
5. Сметки — включени ли са в наема, или се делят. Ако се делят, как точно.
6. Предизвестие — колко дни предварително всяка страна трябва да уведоми другата при прекратяване.
7. Посещения на собственика — с колко време предупреждение и в какви часове.
8. Ремонти — кой плаща дребните повреди и кой основните (бойлер, ВиК, дограма).
9. Гости и нощувки — дали може да има гост за нощувка и колко често.
10. Домашни любимци и тютюнопушене.
11. Адресна регистрация — дали собственикът дава съгласие за настоящ адрес.
12. Промяна на наема — може ли да се увеличава по време на договора и при какви условия.

Ако търсите стая, в която всичко е включено в една сума, вижте стаи с включени сметки — там договорът обикновено е по-прост, защото т. 5 отпада. За подробности по т. 4 има отделно ръководство за депозита при наем.

Примерни формулировки, които можете да копирате

Долните текстове са ориентир, не готов правен документ. Адаптирайте ги към вашия случай и при съмнение покажете договора на адвокат.

Наем и плащане. „Наемателят заплаща месечен наем в размер на 250 (двеста и петдесет) евро до 5-о число на текущия месец по банкова сметка на наемодателя IBAN …, или в брой срещу подписана разписка.“

Сметки. „Разходите за електроенергия, топлоенергия, вода и интернет се разпределят поравно между обитателите на жилището въз основа на фактурите, които наемодателят предоставя на наемателя за преглед.“

Депозит. „При подписване на договора наемателят предоставя депозит в размер на един месечен наем. Депозитът се връща в срок до 7 дни след освобождаване на стаята и подписване на приемо-предавателен протокол, като от него могат да се удържат само неплатени сметки и стойността на щети извън нормалното износване.“

Предизвестие. „Всяка от страните може да прекрати договора с едномесечно писмено предизвестие, изпратено и по електронна поща на посочените в договора адреси.“

Обърнете внимание на думите „нормално износване“. Без тях всяка драскотина по пода може да стане повод за удръжка.

Опис на вещите: скучно, но спестява пари

Описът е приложение към договора. В него се изброяват мебелите и уредите в стаята и в общите части, заедно със състоянието им. При обзаведена стая описът е задължителен — без него няма как да докажете, че петното на матрака е било там преди вас.

Направете и снимки с дата. Изпратете ги по имейл на собственика още първия ден — така имате доказателство кога са направени.

Приемо-предавателният протокол в два момента

Протоколът се подписва два пъти: при нанасяне и при напускане. Първият потвърждава, че сте получили стаята в описаното състояние, заедно с ключовете и показанията на уредите. Вторият — че сте я върнали.

В протокола при нанасяне запишете:

• дата и час на предаване;
• показания на електромера, водомерите и, ако има, на топломера или уредите за дялово разпределение;
• броя на предадените ключове и чипове;
• забележки по състоянието, които не са в описа.

При напускане се прави същото. Разликата в показанията определя последната ви сметка, а сравнението на двата протокола — дали има основание за удръжка от депозита. Ако собственикът откаже да подпише протокол, изпратете му описа и снимките по имейл и помолете за писмено потвърждение.

Какво да не приемате в договора

Някои клаузи изглеждат безобидно, но на практика оставят наемателя без защита:

• „Депозитът не се връща при предсрочно напускане“ — без значение от предизвестието. Поискайте връщане при спазено предизвестие.
• „Наемодателят може да влиза в стаята по всяко време“. Приемливо е посещение след предупреждение от 24 часа, с изключение на аварии.
• „Наемът може да бъде променян едностранно“. Промяната трябва да е с анекс, подписан от двете страни.
• Липса на клауза за сметките — това почти гарантира спор през първата зима.

Преди да подпишете, прочетете и какви са правата на наемателя по принцип, и как да разпознаете измамна обява, при която договор изобщо няма да има.